A partir d'avui 22 de setembre de 2020, entra en vigor la Llei 11/2020, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d'arrendament d'habitatge aprovada pel Parlament de Catalunya. Per tant, tots els contractes d'arrendament d'habitatge destinats a residència permanent de l'arrendatari que es subscriguin a partir de demà es subjectaran al que regula l'esmentada norma.
Quedaran exclosos, però, tots aquells contractes d'arrendament subscrits abans de l'1 de gener de 1995, els que tinguin per objecte habitatges subjectes a un règim de protecció oficial, els que tenen per objecte habitatges integrats en xarxes públiques d'habitatges d'inserció o de mediació per al lloguer social o en el Fons d'habitatge de lloguer destinat a polítiques socials, les de caràcter assistencial i els que es subscriguin d'acord amb les disposicions legals aplicables al lloguer social obligatori.
La Llei 11/2020 permet a l'Administració (en aquest cas, el Departament de la Generalitat competent en matèria d'habitatge, amb l'excepció de la ciutat de Barcelona i de l'àmbit metropolità de Barcelona, qui per la seva problemàtica singular i el seu règim especial serà competent l'ens local o l'àrea metropolitana de Barcelona), qualificar determinades zones del territori com "àrees amb mercat d'habitatge tens", i subjectar els contractes d'arrendament que es subscriguin en aquestes zones a un règim de contenció de rendes.
La mateixa norma conté un annex provisional dels municipis qualificats com "Àrees amb mercat d'habitatge tens". Aquesta declaració, éssent una mesura transitòria, tindrà una durada d'un any i deixa de tenir efectes un cop transcorregut aquest any fins que la Generalitat no formalitzi una nova declaració d'àrea amb mercat d'habitatge tens referida al mateix municipi.
L'efecte de contenció de rendes que persegueix la llei s'instrumenta
mitjançant l'aplicació de "l’índex de referència de preus de lloguer"
d'habitatges que determina i fa públic el departament competent en matèria d'habitatge. L'índex informa de la mitjana de preu per metre quadrat de l'arrendament d'habitatges en una ubicació i amb unes superfícies determinades i dels marges de preu superior i inferior resultants de la ponderació de diverses característiques de l'habitatge (any de construcció, estat de conservació , eficiència energètica, ascensor, mobiliari o annexos).
En virtut de la nova norma, el preu de referència s'establirà en el contracte d'acord amb l'índex esmentat (a què s'haurà d'acompanyar del document que genera el sistema d'indexació dels preus de lloguer amb la informació relativa al valor de l'índex corresponent a un habitatge equivalent a l’arrendat, expressat en euros per metre quadrat a data de formalització del contracte), sense tenir en compte els marges de preu superior i inferior, o bé, excepcionalment, desviant dels mateixos amb increments o minoracions de fins a un 5%, si així ho pactessin expressament les parts en el contracte, donades les característiques específiques de l'habitatge objecte d'arrendament, i sempre que concorrin tres de les següents característiques: ascensor, aparcament, habitatge moblat, sistema de calefacció o refrigeració en l'habitatge , zones comunitàries d'ús compartit, com jardí o terrat, piscina comunitària o equipaments anàlegs, serveis de consergeria a l'edifici, vistes especials.
D'aquesta manera, en els arrendaments d'habitatges situats en una àrea declarada com de mercat d'habitatge tens, l'import màxim de renda que pot convenir en el moment de formalitzar el contracte no podrà sobrepassar el preu de referència per al lloguer d'un habitatge de característiques anàlogues, incrementat o minorat, com a màxim en un 5%. A més, la renda tampoc podrà excedir la consignada en l'últim contracte d’arrendament, actualitzada en qualsevol cas d'acord amb l'Índex de garantia de competitivitat, aplicat de forma acumulada en el període transcorregut entre la data de celebració de l'anterior contracte d'arrendament i la data de celebració del nou contracte, en el cas que l'habitatge hagi estat arrendat dins dels cinc anys anteriors a l'entrada en vigor de la llei 11/2020 (22 de setembre de 2020).
Aquest últim criteri esmentat, no serà d'aplicació en el cas que hi hagués una relació de parentiu entre les parts que havien formalitzat l'últim contracte d'arrendament subscrit abans del lliurament en vigor de la Llei 11/2020; tampoc serà aplicable aquest últim criteri (no sobrepassar la renda de l'anterior contracte d'arrendament vigent) en el cas que es formalitzés un contracte d'arrendament relatiu a un habitatge que estava inicialment exclosa de l'aplicació de la llei 11/2020 quan cessi el règim especial de determinació de rendes que li era aplicable.
En el cas que la part arrendadora sigui una persona física on la unitat de convivència tingui ingressos iguals o inferiors a 2,5 vegades l'indicador de renda de suficiència de Catalunya, incloses les rendes dels arrendaments, no s'aplicarà als nous contractes d’arrendaments que subscrigui el límit consistent en què la renda no pugui sobrepassar el preu de referència per al lloguer d'un habitatge de característiques anàlogues en el mateix entorn urbà, i només li serà aplicable com a límit la renda consignada en l'últim contracte d'arrendament, entenent que, si la renda consignada en l'últim contracte d'arrendament és inferior al preu de referència corresponent, la nova renda podrà incrementar fins al citat preu de referència.
Ara bé, aquestes excepcions no són aplicables en cas que l'arrendatari tingui uns ingressos iguals o inferiors a 3,5 vegades l'indicador de renda de suficiència de Catalunya ponderat.
Aquest règim de contenció de rendes, però, es flexibilitza en el cas de contractes de lloguer d'habitatges d'obra nova i en els contractes que resultin d'un procés de gran rehabilitació, en aquest cas, l'increment del preu que les parts acordin segons l'índex de referència de preus de lloguer pot arribar a fixar-se en el marge superior de l'índex. Aquest tracte especial tindrà una durada de cinc anys des de la data del certificat de final d'obres. Transcorregut el termini de cinc anys, ja els serien d'aplicació, si encara perdurés el règim especial de contenció de rendes, les regles que s'assenyalen en el paràgraf anterior.
La norma també permet que l'arrendatari assumeixi despeses generals i serveis individuals, o la possibilitat de repercutir-el cost de l'execució d'obres de millora realitzades després del termini legal mínim de durada
del contracte mitjançant un increment de la renda anual, fins i tot superant el límit fixat per les regles generals.
La norma imposa, així mateix, un deure d'informar sobre el règim de contenció de rendes en les ofertes d'arrendaments d'habitatges en àrees amb mercat d'habitatge tens. És a dir, en totes les ofertes d'arrendament d'habitatges ubicats en una àrea que hagi estat declarada àrea amb mercat d'habitatge tens, inclosos els arrendaments d'habitatges nous o derivades d'un procés de gran rehabilitació, cal informar de l'aplicació del valor que correspongui de l'índex de referència de preus de lloguer d'habitatges i, si escau, de l'import de la renda de l'últim contracte d'arrendament vigent en aquest mateix habitatge.
És important destacar que s'introdueix un règim de control i sancionador, mitjançant la tipificació d'una sèrie d'infraccions tant per a l'arrendador com per a l'agent immobiliari que intervé en l'operació. Pel que fa als agents immobiliaris, concretament s'ha introduït una nova lletra f) a l'apartat 2 a l'art. 125 de la Llei 18/2007, en els quals es sanciona els agents immobiliaris en aquells casos de "no fer constar l'índex de preus del lloguer d'habitatges, o, si escau, l'import de la renda del contracte d'arrendament anterior, en la publicitat d'habitatges per llogar que inclogui el preu del lloguer, en les ofertes d'arrendaments urbans d'habitatges o en els contractes d'arrendaments urbans d'habitatges ".
Finalment, la disposició transitòria primera de la Llei 11/2020, estableix el règim dels contractes d'arrendament d'habitatge prèviament vigents en una àrea de mercat d'habitatge tens, i assenyala que els contractes d'arrendaments que tinguin per objecte un habitatge ubicat en un àrea amb mercat d'habitatge tens formalitzats abans de l'entrada en vigor d'aquesta llei es continuen regint pel que estableix la legislació anterior. Ara bé, en cas de novació del contracte amb posterioritat a la declaració de l'àrea com àrea amb mercat d'habitatge tens, sempre que suposi una ampliació de la durada del contracte o d’una modificació de la renda, s'aplicarà el que estableix la Llei 11 / 2020.
Sara Blanco García
Advocada
Servei d'Orientació Jurídica COAPI de Tarragona
