El darrer dia 4, el Consell de Col·legis d’Agents de la Propietat Immobiliaria i l’Associació d’Agents Immobiliaris de Catalunya varen mantenir una reunió amb l’Agencia Catalana de Consum i l’Agència de l’Habitatge de Catalunya per analitzar el grau de compliment de la Llei 11/2020, de 18 de setembre, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge, especialment en matèria de publicitat i contractació.
Està previst l’inici d’actuacions inspectores de manera generalitzada als portals immobiliaris i descartades als agents en particular, llevat d’aquelles que puguin derivar de denúncies. Es per aquest motiu que us reiterem novament que, malgrat la dificultat que sens dubte esteu trobant amb els vostres clients arrendadors per seguir les prescripcions de la llei, aquesta avui per avui es d’obligat compliment, per la qual cosa, novament us reiterem les conseqüències de caràcter sancionador que se’n poden derivar tan per vosaltres com a professionals intervinents en el procés del arrendament com per els vostres clients assessorats per vosaltres. Per tal de preservar la vostre responsabilitat cal que pugueu acreditar que heu donat compliment a les obligacions que en la comercialització us corresponen com en aquelles que en la contractació assumeixi directament el vostre client i que hagin estat aconsellades i/o redactades per vosaltres.
Recordar-vos en primer lloc que l’Agència Catalana de Consum, s’encarrega de la instrucció dels expedients que resultin d’una relació de consum que ho es aquella que els particulars estableixen amb un professional, que en el aquí ens ocupa son les que establiu vosaltres amb els vostres clients, i l’Agencia de l’Habitatge s’encarrega dels expedients derivats de les relacions establertes entre particulars.
Ambdues entitats reconeixen el canvi tan dràstic que ha suposat l’entrada en vigor de la llei, el nul termini del que s’ha disposat per poder implementar d’una manera serena, per dur a terme una labor pedagògica i per resoldre els dubtes interpretatius que la celeritat està evidenciant així com les disfuncions detectades a la pàgina web de l’agència, si bé aquests aspectes no poden servir d’excusa per donar-hi compliment. La seva voluntat inicial està guiada per una tasca didàctica, malgrat això no descarten haver d’actuar per la via sancionadora si la situació ho requereix.
L’índex de referència del preu de lloguer inicialment no tenia com a finalitat esdevenir un índex d’obligat compliment per determinar el preu del lloguer per la qual cosa, el preu del índex mig no recull moltes de les circumstàncies que servien, com fins a l’entrada en vigor de la llei, per configurar el preu del lloguer d’un habitatge, com terrasses, ubicació, primera o segona línea de mar, estat de conservació etc...el que comporta que s’obtinguin uns resultats contradictoris, en termes comparatius, amb la realitat del immoble. Si bé, en aquests moments està en estudi com es poden incorporar en la determinació del índex mig, tots els paràmetres que haurien de incidir en la determinació preu del lloguer i alhora no contravenir la llei, de moment no hi ha cap mecanisme que permeti augmentar el preu de l’habitatge per sobre les increments que la mateixa llei recull, com el 5% per raons de la concurrència mínima de tres característiques, com plaça d’aparcament, vistes....etc, o bé per obres de millora dins del darrer any.
De igual manera, la determinació del preu del lloguer d’acord amb els m2 útils del habitatge, ha suposat una de les incidències mes rellevants que l’Agència del Habitatge ha detectat, i si bé en un primer moment, la pàgina web estava lligada a la informació continguda dades cadastrals, posteriorment es va modificar i actualment informa que els m2 útils a tenir en compte son aquells que es consignen a la cèdula d’habitabilitat. Per tal d’evitar criteris interpretatius alhora de fixar el m2 útils, l’Agència del Habitatge està treballant amb facilitar l’accés directe a les dades que consten en la cèdula d’habitabilitat, document al mateix temps necessari per poder arrendar.
En aquells supòsits en els que els vostres clients arrendadors, malgrat el vostre assessorament, decideixi no acceptar l’aplicació de la Llei, us recomanem fer signar una clàusula d’exoneració de responsabilitat a ambdues parts, arrendador i arrendatari, que us facilitem amb aquest comunicat i en la mesura que sigui possible, també us recomanem valoreu la opció, en aquests supòsits, que la signatura del contracte es faci de manera directa entre arrendador i arrendatari.
Per últim, malgrat ser reiteratius, no volem deixar de reproduir-vos les obligacions que us corresponen com agents:
Obligacions que us afecten com agents immobiliaris (Articles 58, 59 i 61 la llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l'habitatge):
- Publicitat
- S'entén per publicitat tota forma de comunicació adreçada als consumidors o al públic en general amb la finalitat de promoure de manera directa o indirecta, l'arrendament.
- La publicitat adreçada a l'arrendament d'habitatges s'ha d'ajustar als principis de veracitat, de manera que no ocultin dades fonamentals dels objectes a què es refereixen i no indueixin o puguin induir els destinataris a cap error amb repercussions econòmiques.
- Mencions obligatòries
- En tota publicitat, l'agent ha de fer constar necessàriament l'índex de referència de preus de lloguer d'habitatges, quan l'anunci inclogui el preu del lloguer de l'habitatge.
- Oferta per a l'arrendament
- L'índex de referència de preus de lloguer d'habitatges que correspongui, justificat mitjançant el document acreditatiu obtingut a aquest efecte mitjançant el sistema de consulta pública de l'índex establert pel departament competent en matèria d'habitatge.
- En totes les ofertes d'arrendament d'habitatges ubicats en una àrea que hagi estat declarada àrea amb mercat d'habitatge tens, inclosos els arrendaments d’habitatges nous o rehabilitats, cal informar de l'aplicació del valor que correspongui de l'índex de referència de preus de lloguer d'habitatges i, si escau, de l'import de la renda del darrer contracte d'arrendament vigent en aquell mateix habitatge.
- Formalització del contracte
-
- Deure de informació, en el moment de la formalització escrita del contracte, del índex de referencia corresponent a un habitatge anàleg a l'arrendat, expressat en euros per metre quadrat, especificant-hi els marges de preu inferior i superior. Les dades s'han de referir a la data de conclusió del contracte. Cal acompanyar al contracte el document que genera el sistema d'indexació dels preus de lloguer
