Darrera actualització 19/03/2020
A continuació resolem les preguntes més freqüents amb relació al desenvolupament de l’activitat dels APIs durant la vigència del Reial Decret 463/2020
Consulta aquí el >>> Reial Decret llei 10/2020, de 29 de març, pel qual es regula un permís retribuït recuperable per a les persones treballadores per compte d'altri que no prestin serveis essencials, amb la finalitat de reduir la mobilitat de la població en el context de la lluita contra el COVID-19
Consulta aquí >>> Ordre SND/307/2020, 30 de març, per la qual s'estableixen els criteris interpretatius per a l'aplicació del Reial decret llei 10/2020, de 29 de març
Aquests estan sent uns dies intensos per tothom i estem rebent una allau de consultes i dubtes sobre l’actual situació i la possibilitat de desenvolupar certes tasques en el nostre dia a dia. A continuació trobareu tot un seguit de respostes a les preguntes més freqüents que ens heu fet arribar. Seguirem actualitzant la informació durant els pròxims dies:
PUC ATENDRE ALS CLIENTS PRESENCIALMENT?
No. L’article 7 del “Real Decreto Ley 463/2020, de 14 de Marzo”, que declara l’Estat d’Alarma, estableix la limitació de la llibertat de circulació de les persones i no ho permet, ja que la nostra activitat no entra dintre de les excepcions previstes. No es pot recollir documentació ni mantenir contactes. Això vol dir que les nostres oficines/despatxos o establiments han d’estar tancats al públic.
PUC ENSENYAR PISOS?
No, pel motiu anterior. Les característiques intrínseques de la nostra tasca, que requereixen molt freqüentment el contacte personal, entrarien dintre de les prohibicions del Reial decret llei i de les recomanacions sanitàries difoses.
QUÈ PASSA AMB EL COMPLIMENT DE LES DATES EN ELS CONTRACTES D’ARRES SIGNATS i ALTRES QUE REQUEREIXEN COMPLIMENT DINS EL TERMINI DE LIMITACIÓ DE LA LLIURE CIRCULACIÓ DE LES PERSONES?
Les relacions contractuals establertes no han rebut cap tractament ni menció en el Reial Decret Llei, per la qual cosa quedarà, ara per ara, malauradament, dins de criteris interpretatius i de la bona voluntat i disposició de les parts per arribar a una entesa. Només la Disposició Addicional 4 del referit suspèn tots els terminis de prescripció de totes les accions i drets durant el termini de vigència de l’Estat d’Alarma i de les seves pròrrogues.
Malgrat tot, volem donar-vos la nostra opinió. Les excepcionals circumstàncies en les quals ens trobem permeten invocar, com a motiu per no poder donar compliment als terminis i possibles altres obligacions contractualment contretes, a l'actual situació de força major.
Us aconsellem, en aquest sentit, comunicar a les parts i tractar de què ambdues donin consentiment a la suspensió del termini, que es podrà reprendre pel temps que resti un cop finalitzi aquest període de restricció a la lliure circulació de les persones.
Us recomanem també obtenir, excepcionalment, el consentiment de manera telemàtica, donada la impossibilitat de reunir les parts.
PUC DEMANAR HORA AL NOTARI?
El notari només realitzarà les actuacions d’urgència.
Haureu de comunicar-vos amb la notaria per email o telèfon i serà el notari qui valorarà la urgència.
El Consejo General del Notariado ha aconsellat reduir al màxim l’autorització de documents notarials llevat situacions greus o que no permetin ajornament com, per exemple, situacions de malaltia. En aquest cas, hauran d’adoptar les mesures sanitàries requerides.
PUC SIGNAR ARA UN CONTRACTE?
No. Atesa la impossibilitat de circulació, els clients no poden sortir per a signar un contracte ni poden concertar i mantenir reunions.
PODEM SIGNAR UN CONTRACTE PER SIGNATURA ELECTRÒNICA?
És possible, sempre que totes les parts tinguin les eines de signatura electrònica, si bé, atesa la situació excepcional d’Estat d’Alarma, seria més prudent no fer-ho.
En aquest sentit, us recordem que un pdf escanejat no és una signatura electrònica.
HAIG D’INGRESSAR LA FIANÇA DINTRE DEL TERMINI?
Com ja hem comentat en altres respostes, tots els terminis processals i administratius i en tots els ordres jurisdiccionals resten suspesos durant l’Estat d’Alarma. L’ingrés de fiances entra dins d’aquest apartat.
Malgrat tot, la Cambra de la Propietat Urbana, per a aquells que hi puguin estar interessats, ha definit un procediment especial d’ingrés. Per fer-lo servir, caldrà que contactin telefònicament amb la Cambra.
AMB LA NOVA SITUACIÓ, EL PROPIETARI TÉ L'OBLIGACIÓ D’ACCEPTAR UNA REBAIXA TEMPORAL DEL LLOGUER?
No. La LAU no preveu la rebaixa temporal de la renda del lloguer.
Això no obstant, es pot acordar entre arrendador i arrendatari una rebaixa de la renda durant un temps pactat.
S’HA DONAT EL PREAVÍS PER FINALITZAR UN ARRENDAMENT I COINCIDEIX AMB EL PERÍODE D’ESTAT D’ALARMA. COM HAIG DE PROCEDIR?
En aquest supòsit no es podrà fer l’entrega de la possessió, ni verificar l’estat de l’immoble ni tampoc accedir a anotar les dades dels comptadors, per la qual cosa, es recomana demanar al llogater que trameti telemàticament la renúncia signada*, foto dels comptadors als que pugui tenir accés i/o darrera factura dels subministraments. La propietat haurà de fer acusament de recepció advertint que queda pendent de verificar l’estat, un cop finalitzi el termini d’estat d’alarma, i la devolució de la fiança, degut a la suspensió dels terminis administratius.
La renúncia implica alhora que no es podrà cobrar cap altra renda.
(*) Es tracta de crear un principi de prova de la certesa de la comunicació que requereix, per major seguretat, ratificació tan aviat com sigui possible.
EL PIS ESTÀ BUIT I L’ENTREGA DE CLAUS COINCIDEIX AMB EL PERÍODE DE RESTRICCIÓ DE CIRCULACIÓ. QUÈ PUC FER?
Aquí és on es presenta la dificultat més gran, atès que l’entrega de claus és la que comporta l’entrega de la possessió i, a causa de la limitació de la lliure circulació, aquest extrem no es pot portar a terme, de manera que, per raó de força major, s’ha de diferir l’entrega al moment en què remeti la restricció. Cal entendre –seguint la presumpció de la bona fe- que, durant aquest període, no s’ha accedit a l’habitatge i que en el moment en què es faci efectiva l’entrega de claus l’habitatge presenta el mateix estat que en el moment de la renúncia. Altrament, s’entra en un problema de prova, si l’entrega no compleix les expectatives de la propietat i del llogater.
NO S’HA FET EL PREAVÍS I CALDRIA FER-HO DURANT EL PERÍODE D’ESTAT D’ALARMA. QUÈ PASSA?
En aquest cas, s’hauria d’analitzar si el contracte pot entrar en tàcita reconducció mes a mes. Si fos així, es pot esperar que acabi el període d’alarma per iniciar el procés habitual en aquests casos.
Si no és segura aquesta circumstància, s’ha d’enviar comunicació (tenim sistemes fefaents que no requereixen desplaçaments, com el burofax online per als serveis de correus) de finalització del contracte i traslladar l’entrega de la possessió a la finalització del període d’alarma, considerant el temps que pugui transcórrer més enllà del que contractualment corresponia, un termini de pròrroga derivada d’una situació de força major.
PUC UTILITZAR LES ZONES COMUNES DE L’EDIFICI O DEL CONJUNT RESIDENCIAL PRIVAT TALS COM TERRATS, PARCS...?
No. Malgrat que el Reial Decret parla de la via pública, la finalitat de la norma és evitar la concentració de les persones i qualsevol activitat conjunta en zones obertes o tancades.
ES PODEN VISITAR PISOS PER FER REPORTATGES FOTOGRÀFICS O ALTRES?
No, la limitació del Decret implica anar al lloc de treball, no fer gestions ni actuacions derivades del treball que requereixin desplaçaments pel carrer. Malgrat la falta de concreció de determinades situacions, cal tenir present l’esperit de la norma, que vol evitar la mobilitat i reduir-la al mínim imprescindible.
PODEN ELS AGENTS / AGÈNCIES IMMOBILIÀRIES ACOLLIR-SE A UN ERTE?
Sí, els agents/agències estarien habilitats per acollir-se i tramitar Expedients de Regulació Temporal d'Ocupació, sense perjudici que aquells que decideixin acollir-se a aquesta mesura quedaran subjectes a l'acceptació i aprovació de l'autoritat laboral competent en la matèria.
Tot i que es produeixen dubtes interpretatius per la manca de concreció i ambigüitat dels preceptes dels diferents decrets (463/2020 i 8/2020) aprovats en els últims dies, entenem que l'activitat dels agents i les agències resulta impossible de desenvolupar per causa de força major, la qual cosa els faculta per poder acollir-se a aquesta mesura.
T'expliquem per què...
En primer lloc, ens trobem amb el Reial decret llei 8/2020, de 17 de març, de mesures urgents extraordinàries per fer front a l'impacte econòmic i social del COVID-19, que en el seu article 22 detalla les mesures excepcionals en relació amb els procediments de suspensió de contractes i reducció de jornada per causa de força major:
"Les suspensions de contracte i reduccions de jornada que tinguin la seva causa directa en pèrdues d'activitat a conseqüència del COVID-19, inclosa la declaració de l'estat d'alarma, que impliquin suspensió o cancel·lació d'activitats, tancament temporal de locals d'afluència pública, restriccions en el transport públic i, en general, de la mobilitat de les persones i / o les mercaderies, manca de subministraments que impedeixin greument continuar amb el desenvolupament ordinari de l'activitat, o bé en situacions urgents i extraordinàries degudes al contagi de la plantilla o l'adopció de mesures d'aïllament preventiu decretats per l'autoritat sanitària, que quedin degudament acreditades, tindran la consideració de provinents d'una situació de força major, amb les conseqüències que es deriven de l'article 47 del text refós de la Llei de l'Estatut dels Treballadors, aprovat pel Reial Decret Legislatiu 2/2015, de 23 d'octubre."
Seguidament, cal acudir a l'article 10.1, 10.3 i annex del Reial Decret 463/2020, de 14 de març, pel qual es declara l'estat d'alarma per a la gestió de la situació de crisi sanitària ocasionada pel COVID-19, que detalla les mesures de contenció en l'àmbit de l'activitat comercial, equipaments culturals, establiments i activitats recreatives, activitats d'hostaleria i restauració, i altres addicionals. Allà es diu que:
"1. Se suspèn l'obertura a públic dels locals i establiments minoristes, a excepció dels establiments comercials minoristes d'alimentació, begudes, productes i béns de primera necessitat, establiments farmacèutics, metges, òptiques i productes ortopèdics, productes higiènics, perruqueries, premsa i papereria, combustible per a l'automoció, estancs, equips tecnològics i de telecomunicacions, aliments per a animals de companyia, comerç per internet, telefònic o correspondència, tintoreries i bugaderies. Se suspèn qualsevol altra activitat o establiment que segons el parer de l'autoritat competent pugui suposar un risc de contagi. "
"3. Se suspèn l'obertura a públic dels museus, arxius, biblioteques, monuments, així com dels locals i establiments en els quals es desenvolupin espectacles públics, les activitats esportives i de lleure indicades a l'annex d'aquest Reial decret."
"Annex: activitats l'obertura al públic de les quals queda suspesa d'acord amb el que disposa l'article 10.3"
Certament, l'activitat dels agents/agències no es troba dins de les activitats l'obertura al públic de les quals hagi quedat suspesa de forma expressa per l'apartat 3 de l'article 10 i detallades a l'annex del Reial Decret 463/2020, el que significaria que, com et vam explicar en anteriors FAQS, adoptant les mesures adequades per evitar el contagi de les persones, podrien mantenir la seva activitat a porta tancada.
Això no obstant, el que sí que és acreditable és que la seva activitat requereix de forma habitual i freqüent contacte amb el públic i mobilitat per la via pública, especialment per a una part important de personal, que ha de poder circular lliurement per la via pública per ensenyar pisos, fer gestions davant administracions públiques, ajuntaments, oficines de cadastre, registres de la propietat, assistir als seus clients en la signatura de documents públics i/o privats, etc. I també ho és que l'altra part del seu personal depèn de les activitats dels primers, de manera que totes aquestes activitats de l'agència es veuen afectades per la restricció de la lliure circulació de les persones i no poden acollir-se a l'opció del teletreball.
És per aquest motiu que entenem que l'activitat de les agències no pot realitzar-se per motius de força major i que, per tant, poden acollir-se als ERTE, com t'avançàvem al principi d'aquesta resposta.
EM PUC DESPLAÇAR A LA NOTARIA PER ACOMPANYAR I ASSISTIR ALS CLIENTS A LA SIGNATURA D'UNA OPERACIÓ QUE EL NOTARI HA ACCEPTAT FORMALITZAR?
No, no és possible. Tal com ja vam avançar en una anterior comunicació:
"El notari només realitzarà les actuacions d'urgència. Els professionals immobiliaris s'han de comunicar amb la notaria per email o telèfon i serà el notari qui valorarà la urgència. El Consell General del Notariat ha aconsellat reduir al màxim l'autorització de documents notarials llevat de situacions greus o que no permetin ajornament com, per exemple, situacions de malaltia. En aquest cas, s'hauran d'adoptar les mesures sanitàries requerides".
Cal afegir que per a aquelles operacions que hagin estat tancades amb anterioritat a la declaració de l'estat d'alarma i, encara en les circumstàncies que el notari accepti la signatura de les escriptures, aquesta no és raó suficient perquè els agents puguin acollir-se a l'incompliment de la restricció a la lliure circulació de les persones, ja que la seva presència física no és indispensable i no s’aprecia cap raó d'urgència.
NOTA D’ALERTA SOBRE LES MALES PRAXIS
S’han detectat, aprofitant l’excepcionalitat de la situació que ens afecta, males praxis sectorials per les quals es pretén la captació de producte transmetent la possibilitat de tancar les operacions.
Recordem que la limitació de la lliure circulació impedeix mostrar immobles, signar documents presencialment, signar documents notarials, etc.
Us aconsellem que informeu els vostres clients i, especialment a aquells amb els que tingueu signats documents d’encàrrec, de les esmentades restriccions per tal que desconfiïn de qui els doni expectatives incertes.
