La nova Llei de Crèdit Immobiliari, molt lluny d’incentivar la contractació d’hipoteques

El passat mes de novembre, el Consell de Ministres aprovava el Projecte de Llei Reguladora dels contractes de crèdit immobiliari. En aquest article parlem de les principals novetats amb el president del Col·legi d’Agents de la Propietat Immobiliària i Associació de la província de Tarragona.

Les mesures aprovades busquen augmentar la transparència sobre els contractes de crèdit immobiliari i protegir als consumidors. Però ara per ara, els riscos a l’hora d’iniciar la compra segueixen sent molts, el desconeixement del futur a l’hora de formalitzar la hipoteca i assumir-la en desincentiva la contractació. El president del col·legi i l’associació de la província de Tarragona, José Antonio Mas Flores, analitza la situació: “Per al deutor és impossible fer una previsió de com concloure el negoci d’una manera quantificable. Actualment la garantia del deute ja no és únicament l’habitatge sinó també l’execució d’aquest que inclou més conceptes: interessos ordinaris, interessos de demora, costos dels processos judicials… A més després de l’execució, en molts casos, segueix el deute viu.”

Amb la nova llei, es limiten les penalitzacions per cancel·lació anticipada. En el cas de les hipoteques variables, el límit és del 0,5% en els primers 3 anys i del 0,25% fins al cinquè any. A partir de llavors, la cancel·lació no tindrà comissió. En el cas de les hipoteques fixes, la penalització és del 4% en els primers 10 anys, percentatge que es redueix al 3% a partir de llavors. José Antonio Mas considera que aquesta mesura és insuficient, “Quan una persona adquireix un compromís hipotecari amb una entitat bancària s’ha de recompensar el deutor si aquest és capaç de liquidar el deute anticipadament. Tampoc tenen sentit les quotes d’apertura i el tipus d’interès, haurien d’estar incloses en el preu de la hipoteca. D’igual manera s’han d’eliminar les comissions que ja estan incloses dins el tipus d’interès.”

Aquesta llei contempla noves mesures que impliquen als notaris i registradors en l’etapa precontractual. Els futurs hipotecats han de visitar el notari abans de signar el préstec perquè aquest verifiqui que les condicions del contracte s’ajusten a la legalitat i descartar l’existència de clàusules potencialment opaques o abusives. El client tindrà un termini de set dies abans de la signatura del contracte. Els notaris i registradors estan obligats a assessorar als consumidors, de fet, es preveuen sancions per a aquells que no exerceixin aquestes tasques d’informació i supervisió.

Fent referència a aquesta qüestió, Mas considera que totes les mesures que protegeixin el consumidor són positives i estimularan la compra d’immobles. Però que encara cal treballar molt més perquè es minimitzin els riscos dels deutors: “Quan t’hipoteques assumeixes una gran quantitat de riscos, en cas de no poder fer front al pagament haurien d’existir més garanties per al deutor. Hi ha bancs racionals que resolen el deute amb una dació en pagament d’altres mantenen el deute viu i el deutor s’haurà quedat, a més, sense l’habitatge.”

Fins ara, un banc podria activar la clàusula de venciment anticipat que consisteix a donar per vençut el préstec abans del termini acordat si el deutor incomplia la seva obligació de pagament amb el simple impagament de tres mensualitats. Amb la nova normativa, s’amplia a nou impagaments o al 2 per 100 del capital el requisit perquè l’entitat financera pugui iniciar l’execució del préstec.

En referència a les execucions el president del COAPI i Associació explica: “En els casos d’impagament, l’entitat creditora que vol desfer-se del deute sol vendre’l a un Fons d’Inversió el qual l’adquireix com a inversió. L’entitat que compra el deute l’executarà per la totalitat del seu valor. Sovint la venda del deute es realitza a un preu inferior a l’inicial, en aquest cas s’hauria d’incloure una clàusula on el deutor tingui dret a tanteig i retracte i pugui adquirir l’habitatge amb el descompte en el moment de l’execució hipotecària.”

La valoració que fa el president del col·legi i associació de la província de Tarragona de la reforma és d’insuficient, el consumidor segueix desprotegit i a causa d’això cada cop és més difícil assumir riscos. Per aquesta raó, l’opció de llogar habitatges és la preferida pels consumidors. D’aquesta manera puja la demanda i augmenten els preus dels lloguers. Segons Mas “La nova Llei hipotecària està molt lluny d’incentivar la compra i s’haurien de contemplar mesures que premiïn el compliment del compromís per part dels deutors. Si el deutor s’esforça a reduir el payback, se l’hauria de premiar amb un retorn de diners o una reducció de costos i interessos hipotecaris”.

 

 

 

Los comentarios están cerrados.